7月13日土曜日
本日より３連休。東京は、曇天ながら久々の雨は落ちない予報。
ウィンブルドン 錦織負け、広島11連敗・・・天気同様スッキリしない1週間だったが昨晩の村田諒太の2回KOはお見事でした。
久々にボクシングをTV観戦した。ちょっと古いが「ボクシングは大和魂」の藤猛のハンマーパンチを思い出した。（ちょっと古いは訂正。だいぶ古い・・半世紀前の話だった）
これは、帰宅途中の側溝の裂け目からムラサキアザミかな・・・。頑張るネ～我も斯くありたい。
今週の活動報告
講座は、5年前の講座以来の再会、不動産鑑定士K氏来社。
マンツーマンで画地割を特訓
さすがに用地入力とプラン部の操作は、手慣れた様子。スイスイとこなしていただいた。またお会いしましょう・・・次は、いつだろう・・。
今週木曜日は、8月29日神田明神ホールにて開催される
共催
株式会社ＮＹＫシステムズ グラフィソフトジャパン株式会社
株式会社コミュニケーションシステム 株式会社ソフトウェアセンター
株式会社日積サーベイ／株式会社バルシステム ユニオンシステム株式会社
のメンバーと打ち合わせを行った。
会議中こっそりパチリのつもりが、皆話をやめカメラに注目・・・おや二人が隠れてしまった。
もう一枚
近々ウエブにて詳細発表申し込み受付開始。ご期待下さい。（無料です。）
連休につき早めに天空率講座を開始したい。
前回は、JCBAにおける隣地天空率高さ制限適合建築物の設定方法が①敷地区分方式 ⓶一隣地方式の２の設定法がある事を解説した。
一般的に敷地区分方式の場合、4角形や長方形の整形地の場合問題点が,露呈する事はないが屈曲敷地特に凹型敷地の場合は、著しく不合理な解析手法となる。
今回は、前回予告した敷地で、このシリーズが始まった当初の敷地の南西側の隅部がクランク状に欠けた場合の隣地天空率を解説したい。
図１
敷地区分方式、一隣地と２種の方式で解説し今回の隣地天空率シリーズの最終回とする。
まずは敷地区分方式から始めたい。
まずは欠け込む前の結果から
図２
全境界点間の敷地境界線６区域に区分された天空率がクリアーしている事がわかる。
敷地内に十分な空地がある事から当然ともいえるが・・
今回の事例では
図３
さらに2区域増加しA,Bの境界線で区分される2区域がNGとなった。
結果を検証してみよう。
まずはAの区域から
図４
この場合、P1が-0.468%の差分でNGとされた。これはその面する敷地境界点間を通して眺めた敷地の空地と比較した場合。（敷地区分方式）
敷地全体の空地を眺めると①の空地が②の空地より大きい。その為、隣地の通風採光の環境としては、NGのP1よりP2の方が通風採光は劣ると思われるが結果は逆となる。
極めて敷地の一部を天空率比較の対象としている事がわかる。
B側も同様に確認してみると
図５
この区域は、Aの区域より大きな空地①に近いのだがNGとなっている事がわかる。ところが差分を確認すると差0.023%,とわずかにプラスだ。この場合のNGは、三斜求積による安全差分が要求される確認申請時の天空率差分十分でないと判断されNG。
東京においては、三斜求積の安全差分の結果にさらに0.02％を要求される場合がある。それらの安全差分を考慮するとNGになるという場合だ。
安全差分に関しては、過去比嘉ブログで解説している。
（この回では、東京の場合三斜求積の結果にさらに安全差分0.02％を考慮しNGの表示となっている。）
図６
申請図の「天空率近接点確認図」の項で
図７
位置確認表と三斜求積を作成後、「天空率付図」「天空図一覧表」で
図８
この場合、三斜求積の安全差分の結果が
計画建築物天空率 94.05%
隣地高さ制限適合建築物て天空率 94.038％ その差0.012%
となり本来クリアーゆえ判定も「OK」表示となっている。
東京の場合審査サイドと事前に安全差分の幅を確認しておく事が肝要だ。
尚、初期値では、三斜求積に東京の安全差分0.02％が設定されている。その他の地域で三斜求積以外の安全差分が不要な場合
（三斜求積の差分が0以上であれば良とする場合の事）
天空率発生詳細の項で変更する。
図９
初期値では、東京対応の0.05％差分が設定されているが、その閾値を行政の指定を考慮し設定する。三斜求積安全差分のみの場合閾値は、下4桁目の繰り上がりを考慮し0.03％が望ましい。
本題から安全差分に検証がそれてしまったが、いずれにしても「敷地区分方式」による十分な空地を目前にしてのNG表示は不合理だ。
次に「一隣地方式」で検証してみたい。
まず北側の道路間にある隣地境界線で区分される区域は前々回同様にクリアーする。
図１０
道路高さ制限を超える部分が極めて微小である事と十分な空地がある敷地ゆえ当然クリアーする。
南西側の一隣地では
図１１
計画建築物の周りに十分な空地がある為、クリアーしている。
近接点は、６ｍ道路と隣接する境界線端部に面する位置。
その近接点からの天空図重ね表示で確認すると
図１２
図５頭で示す敷地西側の空地①から最も遠い位置にある為、①の空地の評価が小さく投影されている。
その分天空率差分が最も小さくなっている。
極めて合理的な結果だ。
仮に①部分の空地に計画建築物を設定した場合、
前回までの用地の場合では空地が減少する為状況が一変するのが天空率。
空地の減少と天空率計算の結果を敷地区分方式と一の隣地で比較してみよう。事例は
図１３
西側にタワーパーキング的建築物を設置した場合。
まずは、敷地区分方式では
図１４
問題なくクリアーしたようだ。ところが区分ごとに確認すると
図１５
まるでタワーパーキング側の敷地部分は、無視して良いとするのが敷地区分方式。極めて不合理（危険側）と思われるがJCBAではこの方式も有りとしている。
タワーパーキング側の隣地は
図１６
算定位置に近接する本体側（赤枠部）の通風採光への影響は、無視して良いとなる。
では
で最も安全側とされる
「一隣地方式」では
ここでは、南側の結果のみを掲載するが
図１７
NGとなる。タワーパーキングができた分敷地空地が著しく減少した為NG。極めて常識的な結果を得ることが可能になる。
図１８
最大のNG幅から天空図重ね図表示すると
図１９
タワーパーキングと本体が重なる隣地南西隅部は、隣地でもっとも通風採光が悪くなる。極めて合理的な結果を得ることができた。
結論
整形敷地では、敷地区分方式も可だが凹型、屈曲隣地境界線には、不合理な結果となる事が多い。
一の隣地方式は、従来の斜線規制の空間の算出法同様に高さ制限適合建築物を作成し敷地内空地を適正に評価する事が可能となる。
現在JCBAでは、JCBAのホームページの資料（第３章 天空率に係る検討 ）において「一隣地方式」に関して下記の記述がある。
P１０１で
（３）取扱いに至る考え方 ・多角形による隣地境界線については、多角形の辺ごとに区分して隣地境界線を捉えるのか、多 角形の全ての辺をまとめて１つの隣地境界線として捉えるのか、法的に明確な規定がない。 ・その要因としては、法 56 条第１項では、隣地境界線の形状なりに連続して斜線を想定すれば よいため、一の隣地境界線の捉え方を敢えて明確にする必要性がないことが考えられる。 ・質疑応答集 P5056（参考１）では、隣地境界線が不整形な場合の隣地斜線制限の適用を示して いるが、図のような曲線状の隣地境界線は、「１つの連続した隣地境界線」として捉えること が妥当であると考えられる。 ・一方、多角形による隣地境界線は、辺の数が限りなく多くなると、曲線状の隣地境界線に限り なく近くなることから、曲線状の隣地境界線と多角形による隣地境界線とで考え方を別にする 必要性もなくなると考えられる。したがって、多角形による隣地境界線についても、曲線状の 境界線と同様に、１つの連続した隣地境界線として捉えることも不合理ではないと考えられる。
・また、「平成 14 年建築基準法改正の解説」P79（参考２）では、「隣地境界線が２以上ある場合」 が示されているが、多角形による隣地境界線を１つの連続した隣地境界線として捉えた場合に おいても、図 21 のとおり、複数の道路境界線によって、敷地境界線が連続しない２つの隣地 境界線に分かれた場合に限り、「隣地境界線が２つある」として捉えることも可能である。 ・隣地境界線を内接した線分で近似する場合、連続する隣地境界線全体ではなく、部分的にまと めて「１つの連続した隣地境界線」と捉える。考え方は、多角形の全ての辺をまとめる場合と 同様である。
これがJCBAの隣地天空率における基本的な考え方。
ひとまず隣地天空率のシリーズを終了としたい。
次回から道路天空率を実践解説したい。
はっきりしない梅雨空が続きますが・・・次回までお元気で！ hi
