3月21日３連休中日の土曜日。
相変わらずコロナウィルスが世界中で猛威を振るっている。
比嘉もそこそこいい歳になったが過去にサリン、地震、リーマンなどさまざまな困難があったがウィルス感染系でここまでの大騒ぎは、初めての体験だ。
どうやら国は、経済等々の影響を考慮してとの事だろうが活動の自粛から、4月になると当事者の自己判断に委ねて活動の再開を認めるようだ。
問題は、オリンピックだ。
アスリートファーストか否かは、温暖化猛暑の真夏開催ですでにでその論は、今さら感ありだがさすがにコロナウィルス無視で予定通りの開催は、あり得ないだろう？。
・・・といった事は、さておきスポーツ観戦おたくの比嘉としては、どうしても新国立競技場で観戦したい。
事前予約申し込みは、オリパラともにこれまで全敗でかすりもしない。購読新聞の抽選申し込みに加えて、最後の勝負が家電メーカーによる抽選。ここぞとばかり長年使用の冷蔵庫とTVを買い替え昨日無事70口申し込みできた。
これではずれても・・悔いは無し。・・・と思いたい。
昨日からの気温の上昇で公園のさくらもだいぶひらいた事だろう。早速取材に公園にでかける事にしよう。
公園到着
町内会の桜まつりは、中止になったが家族単位で花見客が繰り出している。テント持参で花見とキャンプ一挙にストレス解消か？
でその桜は
比嘉ブログ観測木は、５分までの開花。来週で満開かな。
今週の講座から報告。
先週から少人数で講座を再開したが
今週は、天空率申請図作成講座
旧知のユーザーの皆さんの参加で、窓ドア全開で通風に配慮し無事終了。火曜日の開催だったが皆さん異変の報告は無し。
しばらく気遣いの講座が続くが4月から新人研修の予約が多い・・・
コロナの早めの終息を願うところ。
天空率講座を開始したい。
前回から屈曲した隣地境界線の天空率計算を考察を始めた。
前回は、
赤枠で示す隣地境界線だが隣地境界線が凸凹状に屈曲している隣地境界線を解説した。今回はさらに激しく屈曲した事例で検証する予定だがその前に前回の補足解説から始めたい。
JCBAでは、隣地天空率の解析手法として「敷地区分方式」と「一の隣地方式」２種の手法を提示している。
前回の事例では敷地区分方式では
Aの算定位置でクリアーしているが空地は、計画建築物の南北部。その空地に近いA算定位置上下部でNGになる事は、合理的でない。
B,C部は、算定位置が当該敷地内にあり自分の敷地内で隣地の通風採光を測定するという不合理。
計画建築物の配置によっては、計画建築物の株の暗い位置で隣地の天空率を比較する事になる。
クリアーしている場合でも
計画建築物の存在を無視し計画建築物反対側の道路境界線前面の空地から通風採光を期待するという不合理がある。
いずれの場合でも屈曲した隣地境界線に敷地区分方式を適用する事は、不可となるがけしてこの事をして安全側とするには、敷地内空地の分高さ制限を無視できる天空率計算の基本的な考え方と整合性が取れない。
解決策として審査の現場では、屈曲した隣地境界線を直線化し上記で示した不合理に対処した手法が提案される事がある。
最も近接する境界線の延長で切断した隣地境界線とする為に確実に本来の屈曲した高さ制限以内におさまる為安全側の設定となり問題ない。
ところでこの手法は、西側の屈曲した隣地境界線を一つながりの隣地境界線とみなす手法だが・・・これこそ「一の隣地方式」だ。
境界線を直線化しただけに簡便法による「一の隣地方式」と考えられる。
この事例を西側に面する隣地境界線を「一の隣地方式」で算定すると
このようになる。パースを比較してもわかるように適合建築物の形状は、簡便法による一の隣地方式は単純化されているが一の隣地方式と同形状になる。
結果も同様の傾向を示し天空率差分が近接した位置も北側の端部となる。
そこで本日の例題は
前回との違いは、西側の隣地境界線部を直線化すると計画建築物と交差する為に簡便法の設定が困難になる事例だ。
ただし敷地の北側、南側には、大きな空地が存在しその分からの通風採光は、十分にある場合。
隣地斜線断面図の確認から
東西方向の隣地斜線断面は
9階の上部からNGとなる。隣地斜線でクリアーする為には、道路側に移動しなければならないが道路斜線も厳しい。
南側からは
最上階上部がわずかにNG空地の広さから天空率で確実にクリアー可能だ。
北側からは
この部分も最上階のみがNGゆえ天空率利用で確実にクリアーできると考える。尚、紺色の断面線は、隣接する西側隣地斜線が表示されている。
さて天空率計算で解決しよう！
この様な場合の隣地天空率の計算法で現在考えられる手法
として
①敷地区分方式で隣地境界点間で区分し解析する方法。
②面する解釈を北、西、南の3区域に区分し解析する方法。
③「一隣地方式」で連続した隣地を同一区間として解析する方法。
①敷地区分方式で隣地境界点間で区分し解析する方法。
敷地区分方式で解析すると
西側隣地境界部の5区域がNGとなっている。
差分が最も厳しい区間を確認すると
前回解説した事と同様で北側と南側の敷地内空地を無視しした結果となる。アイソメ図からの明白だが、単に高さ制限をチェックしている事と変わらない不合理な結果となる。
NGになる原因は、全て同様の内容。
この様に境界点間が狭い場合、または入隅部を含む隣地境界線の場合、敷地区分方式では、解決できない事になる。
空地が十分にある敷地で天空率計算が機能しないのは、手法に問題があると考えたい。
②以下の手法で解決していただきたい。
②面する解釈を北、西、南の3区域に区分し解析する方法。
この場合直線化可能な境界線をひとまとめにした区分法で解決してみたい。
隣地境界線の内側で計画建築物と交差しない任意の線分間で区域を作成し解析する手法。
＊隣地の境界点にこだわらず計画建築物に交差しない位置でみなしの隣地境界線を設定する手法。
前回解説した一隣地の簡便法だ。
結果は、NG多発のBの区域から
この場合、北側A、南側Bの空地の間口が機能しクリアーしている事がわかる。
算定線に垂直にカットでは、ないか？とのささやきが聞こえてきそうだがその部分に計画建築物を配置すると明確になる。
この様にNGとなる。垂直切断した場合追加した建築物の影響が無くなる為、クリアーするという不合理がおこる。それこそ危険側といえる。
行き止まり道路と同様に考えればよいわけでこの場合そのみなしの境界点間で解析するという事は、その範囲を超えた部分はすり鉢状に適合建築物を想定しなければならない。従来の隣地斜線はその様にチェックされる
行き止まり道路でも同様の設定を行っている。
境界線の端部からはすり鉢状に高さ制限が適用される。A,B部の建築物が道路反対側の通風採光に影響する事を考えれば極めて常識的な区分法だ。隣地天空率のA,Bも同様だ。
この事がより顕著になるのがCの区域。
垂直切断するとA側の計画建築物は、南側隣地の天空率には、影響しないと考える事になる。否、影響する。
実験してみよう❕。
道路前面の空地に計画建築物を配置し天空率比較が厳しい条件で境界線に直角区分が危険側になる事を確認したい。
A側に垂直線より外側にくさび状の建物を追加し道路の前面に元の計画建築物の高さB部を拡幅した。
当然敷地内の空地が減少した事とA側に高層部が設定された為に通風採光が悪くなりNGとなる。
ところがこれを垂直切断すると
垂直切断の場合A側の計画建築物が無視される為、クリアーしてしまう。このようなチェックを怠った設定法を利用すると危険側の結果となる。
さらに、みなしの隣地境界線の角度によっては、A部のサイズが調整可能になる為、脱法行為を誘発しかねない。この事の方がさらに問題だ。
B区域も同様だ
区分線の設定による解決は以上。
③「一隣地方式」で連続した隣地を同一区間として解析する方法。
そして最後に「一隣地方式」道路以外の連続した隣地境界線を一の隣地として区分解析する手法だ。従来の隣地斜線は、このように設定していたので最もなじみのある手法だ。
寄棟状に作成された隣地高さ制限適合建築物の作成法は、従来の隣地斜線同様に作成されているだけだ。
この事の正当性はJCBAJ天空率分科会のレポート
を参照すると明確になる。
また②面する解釈を北、西、南の3区域に区分し解析する方法。
は、近似方式として記載がある。
隣地境界線が不整形な場合とは、屈曲した隣地境界線あるいは境界点間がせまく曲面状の隣地境界線の事で「隣地境界線を当該隣地境界線に内接近似」する事の正当性も記述されている。
一隣地方式が最も安全側となると結論づけている。
また直線近似する手法
②面する解釈を北、西、南の3区域に区分し解析する方法。
は、近似方式として下記の記述がある。
算定位置は、当該隣地境界線外側の規定位置に設定され
区域の区分は、垂直切断されてない。
適合するとは、従来の隣地斜線高さ制限に設定すれば良しとする考え方が例示されている。
今回の記述は、比嘉ブログで何度も解説してきた。審査の現場でも常識的な手法として定着してきた。ただし今さら敷地区分法の利用は、否定できない。JCBAでは「敷地区分方式」「一隣地方式」いずれの利用も可とするのが基本の考え方だ。
事案に即して適切に判断し事前に審査サイドと手法の確認を協議する必要がある。
さて天気が良いようだ。
連休中日だ。公園で桜を愛でるとしよう！
くれぐれもコロナにお気を付けください。・・・・・hi
・・・・・hi
次回までお元気で！
