7月4日土曜日 雨の土曜日
九州では、警戒レベル５の大雨のようだ。球磨川の氾濫に注視しなきゃ。観測史上最大雨量が毎年のように更新される。コロナと合わさり自然災害の最中だが・・・
国会も閉じちゃって指揮官は誰？・・どこへいったやら？（石狩挽歌から）。
「責任者読んで来い！」の人生行路漫談が懐かしい。
・・・責任をとった時代がかつて日本にもあった。
北原ミレイといえば「懺悔の値打ちも無い」
東京都もコロナ感染急拡大・・・なんで増えたんだ？だれもが思う素朴な疑問・・・・・一部の業界に原因を押し付けてないかい？対策は？
いずれも情報不足甚だしい。不明ゆえ来週の予定どうしよう？・・・となる。Withコロナは、まだ当分続きそうだ工夫がほしい。
たよりになるのは山中教授の情報。
中国がアグネスチャンの香港、尖閣、ベトナム、インド・・・とコロナばりに猛威を振るいだした・・つくづくイギリスからの返還、ニクソンの台湾切り離しがよかったのだろうか？と考えてしまうアグネス世代です。
気分を変えよう
ヤエヤマブキ・・・ヤマブキは4月だったと思って調べるとヤマブキを品種改良でできた園芸品種。
どうやら近くの公園のヤマブキはすべてヤエヤマブキのようだ。
さて雨が小やみになった今のうちに出かける事にしよう！
今週のWebデモは、金融系の方々40名にTP-PLANNERの概要を
鈴木が解説した。在宅有り、出社組ありで自由に参加していただいたようだ。
web講座では、急遽不動産鑑定士むけ建物想定講座をマンツーマンで行った。
1時半から4時半までの時間を若干超過したが用地情報の入力から2方向道路の建物想定を行い天空率、日影規制をクリアーし面積表まで作成し無事終了！
天空率講座を開始しよう。
今回もサポートセンターに寄せられた質問から
「適用距離を超えた位置に計画建築物を設定しているので道路斜線は、クリアーしていますが天空率計算でNGになります。」
・・との質問が月に一度程度の頻度で寄せられるので解説したい。
比嘉ブログでは、この事は、かつて解説している。
が事案の内容から2以上の道路となるゆえ令132条を絡めた解説と
なった為、問題提起が明確でなかったかもしれない。
令135条の６おける適用距離の考え方および後退距離の適用法を再度解説したい。
事例は、
場所は、東京新宿で用途地域は、１種住居地域
南側9.5mの最大幅員、北側に７ｍの2方向道路
現況の容積率は
300％⇒299.96％でほぼ消化で住戸数62戸。
今回は、適用距離が問題だが25mとなっている。
早速斜線断面図で南北方向の道路斜線を確認してみたい。
玄関ポーチ部で斜線断面図を確認すると
A部が令132条3項７ｍ道路中心１０ｍの区域で高さ制限NGとなる。
広い道路9.5m側は、バルコニー前面に適用距離25mが設定されるよう後退距離を7.8ｍに設定した為、高さ制限の対象とならない。
尚B側ポーチ部は令130条の１２後退距離の算定の特例となる。
第１３０条の１２ 前面道路との関係についての建築物の各部分の高さの制限に係る建築物の後退距離の算定の特例
一 物置その他これに類する用途に供する建築物の部分で次に掲げる要件に該当するもの
イ 軒の高さが2.3m以下で、かつ、床面積の合計が5m2以内であること。
ロ 当該部分の水平投影の前面道路に面する長さを敷地の前面道路に接する部分の水平投影の長さで除した数値が1/5以下であること。
ハ 当該部分から前面道路の境界線までの水平距離のうち最小のものが1m以上であること。
二 ポーチその他これに類する建築物の部分で、前号ロ及びハに掲げる要件に該当し、かつ、高さが5m以下であるもの
より後退距離の対象とならない。したがって9.5m道路境界線から
バルコニー端までの距離が後退距離となる。
プランニングの際、後退距離の設定は
選択後、右ボタンメニューからブロックプロパティーで
「斜線外壁後退の有無」のチェックボックスをOFF設定すると後退距離対象とならない。上部2階で配置したポーチのひさしブロックも同様にっ設定する。
これで設定完了、天空率計算を行うと
北側道路中心１０ｍで高さ制限を超えた区域で赤表示でNGとなる。
今回は、この事を解説したい。
詳細を解説する為にステージをTP-LIGHTからTP-SKYに移動する。
データは
「TP-LAND、SKY転送PLAN」をクリックする事で壁厚考慮、
屋根布施状で申請図作成時のデータ形状が自動作成される。
＊TP-LIGHTでの天空率も同様に屋根布施、壁厚考慮している。
表示は、面積参入確認の為、壁芯表示としている。
TP-SKYに移動したら
「入力」「建物」で後退距離の対象の有無を確認する。
ポーチ部を選択後、ダイアログボックスの「外壁後退距離対象」の
チェックをOFF設定する。今回は、入力しないが隣地境界側に設定した２ｍ以下の塀等を設定した場合も同様にチェックOFFする事で後退距離の対象とならない。
天空率計算を行うとTP-LIGHTと同じ結果となりNGとなる。
お気づきだろうか？斜と記述された「道路高さ制限適合建築物」の天空率が全て１００％となっている。
１００％という事は、建築物が無い事を意味する。
計画建築物は、99.738％、99.676％などわずかに存在する事がわかる。
天空率算定チャート図で確認すると
右側青寸法後退距離が道路境界線からバルコニー端までの7.8m、道路幅9.5mゆえ (7.8m×2)+9.5m=25.1mつまり道路高さ制限の適用距離25mを0.1ｍ超えてしまう。
その為、道路高さ制限適合建築物は、高さが０ｍの後退距離部分のみになる。つまり道路高さ制限適合建築物の立ち上がり部分が存在しない。
⇒ 建築物が存在しない適合建築物の天空率は、１００％となる。
一方、計画建築物の後退距離内にある玄関ポーチ部は、天空図として投影される。
＊今回設定していないが隣地境界沿いにフェンスなどが設置している場合も同様だ。
確認してみよう。
まずはアイソメ図で確認
この天空図は
わずかに投影されている。いずれにしても道路高さ制限適合建築物が存在しない天空率100%には、およばない。
この場合、まず道路高さ制限適合建築物を作成する為の政令135条の６の１項二号をまず確認したい。
法第５６条第７項の政令で定める基準で同項第一号に掲げる規定を適用しない建築物に係るものは、次のとおりとする。
一 当該建築物（法第５６条第７項第一号に掲げる規定による高さの制限・・・・
二 当該建築物の前面道路の境界線からの後退距離（法第５６条第２項に規定する後退距離をいう。以下この号において同じ。）が、前号の道路高さ制限適合建築物と同一の道路高さ制限適合建築物の前面道路の境界線からの後退距離以上であること。
ここでのポイントは、当該建築物：計画建築物が道路高さ制限適合建築物の後退距離以上である事が要求される。
計画建築物の後退距離内に適合建築物の後退距離を設定する事が記述されているだけだ。
高さ制限適合建築物の後退距離は、計画建築物の後退距離の範囲内で設計者が任意に設定して良い。
とある。今回計画の後退距離が7.8mゆえ適用距離25mの手前100ｍｍの位置までとなったのがNGとなった為、7.8m以下であれば、適用距離を超える事になる。
わずかでも適合建築物の立ち上がり部が適用距離25m内に存在すれば空を大きく遮蔽し天空率が低下する。
後退距離を２ｍ狭めて5.8mに設定してみたい。
設定は
「新天空率算定領域」で道路反対側の基準線をクリック後、ダイアログボックス内の「外壁後退距離」「任意距離変更」ボタンをクリックし距離を直接入力する。今回は、5.8mで２ｍ狭めた設定にし
「自動発生」「道路境界」をクリックすると
後退距離5.8mを超えた赤部に道路高さ制限適合建築物が発生する事となる。その適用距離内にある計画建築物と比較される。
まずは結果から
左端部の近接点での高さ制限適合建築物（斜）の天空率が88.58％
計画建築物天空率が89.523％差分が0.943％でクリアとなる。
後退距離を5.8mと設定した為に
（5.8+9.5+5.8）＝21.1ｍ
適用距離25mゆえ 25m-21.1m=3.9m 幅の適合建築物の立ちあがり部が発生する。 立ちあがり高は 21.1m×1.25＝26.375m
後退距離を０ｍに設定するとどうだろう
右端部部がNGとなる。アイソメ図でもわかるように適合建築物の立ち上がりの高さが11.875mと低くなり天空率が大きくなる。
一方、計画建築物が大きく見えるようになり天空率が低下する。
斜線断面図を再度確認すると
計画建築物は、適用距離でかわしているだけに容積率確保すべく
43mと高層になっている。
後退距離を7.8mと設定した適合建築物の立ち上がりは、26.375ｍ
計画建築物が16.625ｍ高さ制限適合建築物を超えている。
その分空の遮蔽率も大きくなるが敷地内空地を確認すると
左右に天空率をクリアーすべく十分な空地があった事となる。天空図重ね図表示で確認すると
緑部空地が54.693に対して赤部高さ制限を超えた赤表示部は35.79で
空地が大きくなりクリアとなった。
今回のポイントは、適合建築物を作成する際の後退距離は「計画建築物の範囲内であれば設計者が任意の幅を設定できる。
今回も長くなったそろそろ終了にしよう。
次回までお元気で！
