6月19日土曜日
今週前半、雨で始まり関東も例年より7日遅れで梅雨入り。
本日東京も梅雨空。
今週のアジサイは、青のガクアジサイ。
今週も緊急事態宣言解除会見、尾身さんの提言などいろいろあったが・・・やめとこ。東京のコロナ感染リバウンドが気になった１週間。
毎日の楽しみが大谷の活躍。
昨日は大谷の登板日。仕事中ゆえTV観戦ならずだったが昼食時に講習ルームのTVをONにすると６回ですでに降板、１点差で勝利投手の権利有。
エンゼルスの弱体中継ぎ投手陣では危ないと・・・はらはらもんで
午後の始業時間まで観戦した。・・が・・・なんと満塁ホームランで
7対１に引き離したところで安心して講座の用意。
結果やはり弱体中継ぎ投手陣は打ち込まれたようで結果
7対５。・・・危な～い～久々勝利3勝目。まずは10勝を願いたい。
ニュースで確認すると４球で出塁すると2度の盗塁の試み・・？！。
大リーグ、日本プロ野球でもピッチャーは、絶対にやらない。
プロ化している高校野球でもあまりみられない。まるで少年野球をみるようだ。楽しい！
イチローに負けず劣らぬ野球小僧ぶりがイイネ。日本人プレイヤーが大リーグの常識を変えており痛快だ。
今日も観戦しながらのブログタイム。
第一打席はう～ん・・三振・・・まだまだ・・これからだ。
これは、やはりあじさいの仲間でノリウツギ。緑の中に上品な白が映えてイイネ。
今週の講座から始めたい。
水曜日は、Web講習で「天空率基礎１」を開催。
TP-PLANNER初心者の皆さん。TP-PLANNEＲ操作と天空率を基礎から学習するこのセミナー。そろって在宅勤務のようで自宅から参加していただいた。
天空率の起源から天空率で通風採光を確保する事の意義を模型を利用しながら比嘉のオーバーアクション付きで学習していただいた。
当初なれない感じもあったが終盤の頃には屈曲した2方向道路をスイスイとこなした。補講希望も有りで皆さんよく頑張りました！。
翌木曜日には、3人組の3回目講習で最終回。
天空率補足後、仕上の課題としてＰＤＦ用地情報の入力からプラン面積表の作成まで・・無事終了。
皆さん、対応力抜群で6階建てマンションを一気に計画していただいた。最終回につき皆さんの希望で一瞬マスクをはずしてのパチリ。ワクチン打ってコロナが落ち着いた頃・・・反省会をやりましょう。
昨日金曜日は、東京不動産鑑定士協会有志の皆様補足解説最終回。
建物想定を用地情報の入力から面積表作成まで実践解説。
来社するなり実は１０年ほど前に講座を受けた事があるとのカミングアウト。マスク越しだが思い出してきた。
二人ゆえ、ゆったり気楽に解説していたらいつのまにやら時間を
１時間以上オーバー。よく頑張りました。
またお会いしましょう。
雨降り直前のタンポポ綿帽子。無事飛び立ってオクレ！。
天空率講座を開始したい。
今週も当社サポートセンターに寄せられた質問をアレンジして解説したい。
テーマは「道路天空率勾配区分と令130条の１１」
事例は２用意したがまずはこの事例
用途境界線から下側が商業地域で基準容積500％、上側が第2種住居地域で基準容積300％。
面積案分容積率は321.17％、その結果、適用距離は商業地域が20m、第2種住居が30mとなる。
道路左端がBM＝０で右端がBM－１ｍの傾斜道路。
今回は6階（21.5m）9階（32ｍ）の段差状のオフィスビルを計画。
容積率消化は99.01%％でほぼ消化した状態。
今回のタイトルの文言の確認から
道路天空率勾配区分とは
第１３５条の６ 前面道路との関係についての建築物の各部分の高さの制限を適用しない建築物の基準等
＊＊
- ２ 当該建築物の敷地が、道路高さ制限による高さの限度として水平距離に乗ずべき数値が異なる地域、地区又は区域（以下この章において「道路制限勾配が異なる地域等」という。）にわたる場合における前項第一号の規定の適用については、同号中「限る。)」とあるのは「限る。)の道路制限勾配が異なる地域等ごとの部分」と、「という。)の」とあるのは「という。)の道路制限勾配が異なる地域等ごとの部分の」とする。
高さ制限の勾配が異なる場合本例の場合商業地域が1.5、第2種住居地域が1.25で異なる。その場合には異なる区域毎に天空率比較しなければならない。
＊この場合用途地域区分としないのは基準法56条の3項で
- ３ 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域又は準住居地域内における前面道路の幅員が12m以上である建築物に対する別表第３の規定の適用については、同表(に)欄中「1.25」とあるのは、「1.25（前面道路の反対側の境界線からの水平距離が前面道路の幅員に1.25を乗じて得たもの以上の区域内においては、1.5）」とする。
住居系でも１２ｍ以上の道路の場合、勾配が1.25から1.5にしなければならない為、勾配区分する。用途地域の区分とはならない。
令130条の11とは
第１３０条の１１ 建築物の敷地が２以上の地域、地区又は区域にわたる場合の法別表第３(は)欄に掲げる距離の適用の特例。
建築物の敷地が法別表第３(い)欄に掲げる地域、地区又は区域の2以上にわたる場合における同表(は)欄に掲げる距離の適用については、同表(い)欄中「建築物がある地域、地区又は区域」とあるのは、「建築物又は建築物の部分の前面道路に面する方向にある当該前面道路に接する敷地の部分の属する地域、地区又は区域」とする。
つまり本例のように用途地域が区分される場合、適用距離の適用は当該前面道路に接する敷地の部分に属する商業地域の適用距離２０ｍが2種住居側にも適用される。
この令130条の政令の見落としが多く適切に処理されないソフトウエアも多い事より注意を要する。
当方のサポートセンターにもこの質問を多くいただく。
審査サイドでもよく理解していないケースがあるので比嘉ブログでも掲載済みだが今回は、前回と異なる視点から再度解説を行いたい。
まずは斜線断面のチェックから
円弧部が商業地域側が微小にNG。2種住居地域の6階部もNGだが9階の高層部は商業側で確定する適用距離20mを超えている為、高さ制限の適用外となる。
この適用距離は当然、天空率区分に適用される。
TP-SKYで適用距離を検証すると
①勾配1.5（商業地域側）
この場合近接点は右端部の道路が１ｍ低い位置ゆえ地盤が付加されている。
②勾配1.25（2種住居地域側）
当該道路８ｍに接する敷地の部分に属する商業地域の
適用距離２０ｍが2種住居側にも適用される。
この場合の間違った指摘とは
「案分容積率321.17％の場合2種住居地域の適用距離は30mとなるので適用距離を３０ｍで区分する事。」
正しくは令130条の１１が適用され２０ｍまでとなり9階部は高さ制限適用外となる。
この事を理解していないと不要な区域まで適用距離を延長し解析しかねない。法解釈ミスでNGにならぬよう！気をつけたい。
次の事例は
用途地域が１０ｍ道路からの路線20mで用途が２に区分された事例だ。１０ｍ道路側は今回の解説を参照していただく事と住居系側は適用距離外になる事で問題無し。
問題は８ｍ道路側だ用途地域が斜で区分されている区域。
2方向道路ゆえ令132条でも区分され130条の１１と複合される。
・・・・・本日も長くなった。次回のお楽しみとしたい。
次回までお元気で！
どうやらエンゼルス先制点奪取。応援だ！
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大谷ホームラン2本だ！・・・なんもいえね～（14：00追記）
