2月23日曇天の土曜日。
今週の東京は、春を思わせる気温の高い日が続き・・冬の終わりも近いかな？・・ちょっと気分良し。しかし公園での草花さがしには、苦戦している。やっと見つけた今週の草花は
葉がニラに似ているが毒があるという水仙の花。くれぐれも食しない様ご注意を！！
白の水仙の花言葉は神秘・・。色によって違うようだ。
今週は、１昨年から続いている６社合同BIMセミナーの打ち合わせ。いよいよ本格的になってきた。次回開催は、仙台市で4月19日に決定した。
例により用地情報からボリューム算出、構造連携で構造図そして意匠CADとの合体、さらに躯体、仕上げ関さん、設備BIM連動と続く流れを実演で解説する。おや比嘉が隠れてしまったのでもう一枚
近々申し込みサイト立ち上げの予定！乞うご期待！
本日は、早朝より出かける予定有り、早々に天空率講座を開始いたい。
天空率講座開始！
用途地域の異なる用地の天空率解析を解説している。
事例は、
図１
敷地面積 755.21 ㎡、 用途地域は、17.5m道路から路線２０ｍまでが商業地域：容積率500％、20m超が2種住居容積率400％ 。
按分された容積率は、457.81 ％
プランは、
図２
14階の建築物で現況容積率は、457.31％で容積率99.89％消化。
残3.78㎡：住戸数52個を獲得。これで形態制限内におさめられるかがテーマ。
斜線断面で確認すると隣地、道路高さ制限がNG。
前回までは隣地高さ制限天空率を解説した。
結論としてJCBAのホームページに記載されている
「一の隣地方式」を採用し、算定位置も１つにまとめると、安全側となる。」の記述の検証にもなった。
さて今回は道路天空率だ。道路斜線断面を確認すると
図３
NG。
道路天空率の検証開始！。
まず今回の用地を再度確認していただくと
図４
西側前面道路幅員が１２ｍ超の17.5m。そして路線20mの位置から住居系に用途および高さ制限勾配が異なる。
この様な条件下では基準法56条3項と6項を確認する必要がある。
住居系、前面道路が１２ｍを超えた区域は、斜線勾配が幅員の1.25倍の位置から1.5に変わりその手前は1.25勾配の2区域に区分される。
３ 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域又は準住居地域内における前面道路の幅員が十二メートル以上である建築物に対する別表第三の規定の適用については、同表に欄中「一・二五」とあるのは、「一・二五（前面道路の反対側の境界線からの水平距離が前面道路の幅員に一・二五を乗じて得たもの以上の区域内においては、一・五）」とする。
さらに2方向道路ゆえ6項が適用され
６ 建築物の敷地が二以上の道路に接し、又は公園、広場、川若しくは海その他これらに類するものに接する場合、建築物の敷地とこれに接する道路若しくは隣地との高低の差が著しい場合その他特別の事情がある場合における前各項の規定の適用の緩和に関する措置は、政令で定める。
具体的には、比嘉ブログでは、おなじみの令132条でさらに区域区分される。
この区域は、令１３２条１項最大幅員の区域。
後退距離0,914ｍ、最大幅員17.5mの反対側0.914mを起点として適用距離２５mまでが最大幅員の区域。
５ｍ道路側に十分な空地があり天空率は、問題なくクリアーしている。
次に最大幅員17.5mが５ｍ道路幅員に２倍かつ３５ｍ以内は、１７．５m幅員が適用される区域。
ただしこの区域は、路線２０ｍ超で２種住居区域で用途地域が異なる。
２種住居側にまわりこんだ最大幅員１７．５mは１２ｍ幅を超えている為に、法５６条３項が適用される。
図８
最大幅員の境界線から３５mまでは最大幅員１７．５mが適用される。
用途境界線を越えた２種住居地域側は、法５６条３項の適用区域となる。その2週住居側では、
（最大幅員１７．５m+後退距離１．６m×２）×１．２５＝２５．８７５ｍ
を超えた区域は、１．５勾配が適用される。
図９
道路高さ適合建築物は、勾配区分される為、商業地域も含めた１．５勾配区域は一の区域となる。（段差状）
道路に面する領域で用途地域が異なる場合
適用距離の設定は政令第130 条の11で確定する。
第百三十条の十一 建築物の敷地が法別表第三い欄に掲げる地域、地区又は区域の二以上にわたる場合における同表は欄に掲げる距離の適用については、同表い欄中「建築物がある地域、地区又は区域」とあるのは、「建築物又は建築物の部分の前面道路に面する方向にある当該前面道路に接する敷地の部分の属する地域、地区又は区域」とする。
適用距離の特例として前面道路に接する敷地の部分の属する地域、とする事より、５ｍ道路上の用途境界線が交差する位置から垂直に延長されたくさび状のわずかな商業地域部分（図８赤円弧部１）も、接する2種住居適用距離は、按分容積率457.81%で３５ｍ。
商業系は25mゆえ１０ｍの段差のある区域となる。
1.25W＝25.785より５ｍ道路側は、1.25勾配が適用される区域。
図１０
アイソメ図では
図１１
この区域までが最大幅員17.5mが適用される区域。
そして最後に上記図１０の東側隣地境界に近接する17.5m道路から35mを超えた赤円弧の区域は、施行令１３２条３項の区域。
この区域は、
この接する部分は、５ｍ道路ゆえ５ｍ道路側から後退距離1.6mの位置から1.25勾配が適用される。
ただし、この区域は適合建築物のみで計画建築物が存在しない。その為、その区域は不要となる。
結果的に当初の5区域から4区域が最終の天空率比較区域。
以上で全区域となる。
この道路天空率の区分は56条関連の法文をよく理解しないと区分が困難だと思われる。区分区域は、この様に法文により区分されるべきで境界点間で区分するなど法文に関係なく、しかも公的にオーソライズされない慣習的なローカルルールは、無視すべきと考える。
さて本日も長くなった。次回から仙台市の事例に基づいた企画BIMの検証例を紹介したい。
次回までお元気で！
