１０月１０日土曜日。
・・・おや１０月１０日といえばあの１９６４年の東京オリンピックの開会式じゃないかい！体育の日だ！・・いやだったのか・・・。
今年は、７月２４日で東京オリンピック２０２０開会式予定の日でとっくに消化済み。思えば自粛中で意味の無い休みだったような？・・・もはや忘れた。
１０月１０日は、晴れの特異日といわれてきたが今週は、木曜日から連日休みなしの雨で寒い。
気候変動は、晴れの特異日まで変えてしまったのか・・？
蛇行を続けた台風１４号は、変な進路で昨年被害の大きかった千葉房総を逸れたのは良かったが伊豆諸島では、要注意だ。
昨晩は、久々にサッカー日本代表の試合をTV観戦した。
カメルーンは、そうそう簡単に勝てる相手では、ないと思っていたが
引き分けで今朝は、目覚めが若干悪い。
・・・・がヨーロッパ組が揃い、まるでオールスターサッカーの様相。
若手の活躍を堪能したので良しとしたい。
久保もいいけど鎌田大地イイネ！
観客無しで選手も盛り上がりに欠けたのかもしれない。
オランダで試合ができるなら日本での国際マッチもサッカーに限らず可能な感じがした。来年のオリンピックいけるかもしれない？！
夜・・雨のさざんか・・・演歌だネ～。
これが咲くと寒い！冬がすぐそこの合図だ。ブログ講座をアップして
冬支度しなきゃ・・！寒がりです。
今日は、天空率講座。
始まるよ！
今回は、「隣地天空率：用途（勾配）区分された１種低層住居専用地域の取扱い」と題して下記の事例を用意した。
図１
事例は、仮定だが新宿区高田馬場とする
敷地内の南北で用途地域が区分され北側が
第１種低層住居専用地域 60 /150 日影規制3/2時間1.5m
南側が
第1種住居地域で60/400 日影規制5/3時間4m
按分容積率は 278.41 ％ 13階
－－－－－－－－ ＜＜結果表示＞＞ －－－－－－－－
敷地面積 : 1402.11 ㎡
法定建蔽率 : 60.00 ％
建築面積 : 620.70 ㎡ 現況建蔽率 : 44.26 ％
残り面積 : 220.57 ㎡ 利用率 : 73.76 ％
法定容積率 : 278.41 ％
容積対象面積: 3841.10 ㎡ 現況容積率 : 273.95 ％
残り面積 : 62.51 ㎡ 利用率 : 98.39 ％
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
容積率は、９８％程消化している。
今回の事案は、北側の低層住居専用地域には、隣地斜線が無い。一方南側の第1種住居地域側は、
東西方向の隣地斜線断面で確認すると
図２
9階部から隣地高さ制限でNGとなる。
その為、天空率計算でクリアーしたい！
・・となるのだが北側の１種低層住宅専用地域には、隣地高さ制限が存在しない。その為、天空率計算は、南側の第1種住居地域側の区域に対してのみ比較しなければならない。
まず第1種低層住居専用地域側に隣地高さ制限がない事を基準法56条で確認すると
第５６条 建築物の各部分の高さ
建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。
一 別表第３(い)欄及び(ろ)欄に掲げる地域・・・前面道路の反対側の境界線からの・・・
二 当該部分から隣地境界線までの水平距離に、次に掲げる区分に従い、イ若しくはニに定める数値が1.25とされている建築物で高さが20mを超える部分を有するもの又はイからニまでに定める数値が2.5とされている建築物・・・・
１項二号で隣地高さ制限に関してイ若しくはニに定めるとあり確認すると
イ 第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内の建築物又は第一種住居地域、第二種住居地域若しくは準住居地域内の建築物（ハに掲げる建築物を除く。） 1.25（第５２条第１項第二号の規定により容積率の限度が30/10以下とされている第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域以外の地域のうち、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあつては、2.5）
ロ 近隣商業地域若しくは準工業地域内の建築物（ハに掲げる建築物を除く。）又は商業地域、工業地域若しくは工業専用地域内の建築物 2.5
ハ 高層住居誘導地区内の建築物であつて、その住宅の用途に供する部分の床面積の合計がその延べ面積の2/3以上であるもの2.5
ニ 用途地域の指定のない区域内の建築物 1.25又は2.5のうち、特定行政庁が土地利用の状等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの
低層住居専用地域に対する勾配等の規定が無い。
もとより低層住居専用地域では、絶対高さ制限がある為に20mを超えた部分に適用される隣地高さ制限の対象外だがこの項二号では、隣地高さ制限がない事を明確にしている。
天空率を規定する法56条7項を確認すると
７ 次の各号のいずれかに掲げる規定によりその高さが制限された場合にそれぞれ当該各号に定める位置において確保される採光、通風等と同程度以上の採光、通風等が当該位置において確保されるものとして政令で定める基準に適合する建築物については、それぞれ当該各号に掲げる規定は、適用しない。
一 第１項第一号、・・・前面道路の反対側の境界線上の政令で定める位置
二 第１項第二号、第５項及び前項（同号の規定の適用の緩和に係る部分に限る。）
隣地境界線からの水平距離が、第１項第二号イ又はニに定める数値が1.25とされている建築物にあつては16m、第１項第二号イからニまでに定める数値が2.5とされている建築物にあつては12.4mだけ外側線上の政令で定める位置
「高さが制限された場合」に適用するのが天空率で今回一種低層住居専用地域には、上記二号の内容が適用されない。
その為、天空率は、無用となる。
結論・・・第一種住居地域の区域で隣地天空率比較となる。
今回、JCBA方式で
境界点間毎に比較する「敷地区分方式」と連続した隣地境界線を一とする「一の隣地方式」の2種の方式で検証してみたい。
敷地区分方式
「新天空率算定領域」で「敷地区分」ボタンをクリックすると区域が自動発生する。
図３
まずは解析し結果を確認したい。
図４
2区域４ポイントでNGの様だ。区域毎に検証してみたい。
まずは西側の一種住居地域に面した区域から
図５
P9がP9(差-0.205%,斜91.645%,計91.440% 天空率近接点)
でNGのようだ。
図６
逆天空率チャートで確認すると階段室上部の外部廊下角をカットする事でクリアする事がわかった。
カットは、「一隣地方式」確認後に行いたい。
次の区域は
図７
入隅部ゆえ「敷地区分方式」の場合入隅角の半分までで区分され端部（円弧表示部）は、隣地境界線端部から垂直に切断される。
空地が円弧部と入隅部の反対側のわずかな部分となる。
天空図重ね図表示で確認すると
図８
左側緑空地部が垂直切断では、なく敷地端部までなら空地が天空図上では大きく投影されクリアーする可能性があるが一般的に「敷地区分方式」では端部から垂直切断される。
敷地区分方式最後の区域は、入隅角上図反対側の区域
図９
この区域は、全てクリアーとなる。算定基準線が短いのは、隣地高さ制限適合建築物に面する端部ゆえ。
第１３５条の１０ 法第５６条第７項第二号の政令で定める位置
法第５６条第７項第二号の政令で定める位置は、当該建築物の敷地の地盤面の高さにある次に掲げる位置とする。
一 法第５６条第７項第二号に規定する外側の線（以下この条において「基準線」という。）の当該建築物の敷地（隣地高さ制限が適用される地域、地区又は区域内の部分に限る。）に面する部分の両端上の位置
天空率重ね図で確認すると
図10
一種低層住居専用地域越しの上空に空地が多く確認できる。
また用途境界線から第一種受居専用地域に存在する計画建築物までの幅が空地として大きく寄与している事も確認される。
以上が「敷地区分方式」。
一隣地方式
「新天空率算定領域」で「一隣地方式」ボタンをクリックすると
図11
算定基準線の延長は行政により判断が異なる場合がある為、多めに発生するが赤表示された隣地境界線に面した部分以外の基準線を選択し「削除」する。
＊面している部分で区分されている為Shiftキーを押しながら選択する。
天空率計算結果は
図12
敷地区分と同様に西側隣地境界線に面する際南端の位置でNGだ。
P8(差-0.218%,斜91.658%,計91.440% 天空率近接点)
敷地区分のNG差分と比較すると
P9(差-0.205%,斜91.645%,計91.440%
一隣地方式の場合、隣地高さ制限の天空率が上昇した分差分は大きい。
検証してみよう。
図13
敷地区分方式（図５）に比較し、一隣地の場合入隅部から寄棟状に隣地高さ制限適合建築物が作成される為、円弧で示す西側階段部の隣地高さ制限適合建築物の空が広くなり天空率が上昇した分NG差分が大きい事がわかる。
最後に一隣地におけるこのNG部を解決する為に逆天空率でカットしたい。
図14
カット線が表示された問題ないカット幅ゆえそのまま計算開始！
図15
三斜求積における安全差分を含み青表示のOKサインだ。
この様に第1種住居地域の用途地域境界で区分される区域の場合、いかに空地を確保できるかもポイントとなる。
現在の建物配置を北側に700ｍｍ移動し用途境界線に近接させると
図１６
中央部の２点でNGになる。
低層住居専用地域には、隣地高さ制限適合建築物は、設定不可である事・・・ご注意いただきたい。
本日も長くなったここまでとしたい。
次回は、この事例の道路天空率を解説したい。円弧状の隅切り部の設定法住居系１２ｍ以上の道路など要注意だ。
次回までお元気で！
