３月１３日土曜日
本日、東京は、朝から本降りの雨。
天気予報を信頼し昨日金曜日、早めの出勤で公園に立ち寄りぽかぽか陽気で咲き始めた春の花をパチリ。
千昌夫「白樺～♪」でおなじみのこぶしの花が7部咲き。
・・・「北国の春」・・古いかナ。
定点観測のユキヤナギは
いよいよしだれてきた。来週は、満開かも？！。
今週火曜日「東京都不動産鑑定士協会第4回ＴＡＲＥＡカレッジ」に講師で参加した。
タイトルは「建物想定に不可欠な日影規制と天空率の基礎知識」。
3部構成で、日影、天空率の基礎知識の後、それらを考慮した建物想定の手順をTP-PLANNERで実践解説した。
Zoomウェビナー形式とソーシャルディスタンスに配慮した会場参加のハイブリッド講座。
各講座、通常だとPC操作しながらそれぞれ半日要する内容を凝縮して90分で一気に語った。
建物形状は、日影規制、天空率利用でほぼ確定する。それゆえそれらの可能空間を事前に把握する事は重要だ。
今回の講座は
日影規制部：法56条の２では、その目的と効果、さらに手計算で逆日影計算で日影規制可能空間を算出する手法。
高さ制限：法56条部は高さ制限の起源、問題点の確認、そして天空率模型を活用しながら高さ制限NG建物を天空率でクリアーする事の意味をそれぞれ解説した。
講座終了後、いつもの記念撮影。
佐藤会長の「一瞬マスクとりましょか？！」に慌ててマスクをはずしたらブレてしまった。
もう一枚
ポーズをとっているうちに会場からすべり込みセーフの参加。イイネ！
かくて・・・無事終了となりました。ご参加の皆さまお疲れ様でした。またお会いしましょう！
枯草の中からシャガの花も咲きだした。
天空率講座を開始したい。
今回もサポートセンターに寄せられた質問をアレンジして解説したい。
事例は
用途地域が東西方向に斜に区分され北側が第一種住居地域で許容容積率200%,道路高さ制限勾配は1.25、南側が近隣商業地域で許容容積率300%勾配1.5の2区域で区分されている。
用地情報を拡大すると
今回は、日影規制は無しで天空率区分のみを検証したい。
面積案分された最終容積は234.5％となり第一種住居地域側の適用距離は25ｍ、近隣商業地域側は20mとなる。
この事案を天空率解析する際のポイントは
①令132条で区分される事。
＊最大幅員が北側の５ｍ道路で南側行止り道路はその他となる。
行き止まり道路部の道路中心１０ｍの設定方法および区分法に注意を要する。
＊この場合行止り道路に平行な南側円弧で示す部分の道路中心１０ｍ区域をいかに発生させるかが操作上のポイントとなる。
②令132条に加えて令135条６ 2項 勾配区分でさらに区分される。
令135条の６
２ 当該建築物の敷地が、道路高さ制限による高さの限度として水平距離に乗ずべき数値が異なる地域、地区又は区域（以下この章において「道路制限勾配が異なる地域等」という。）にわたる場合における前項第一号の規定の適用については、同号中「限る。)」とあるのは「限る。)の道路制限勾配が異なる地域等ごとの部分」と、「という。)の」とあるのは「という。)の道路制限勾配が異なる地域等ごとの部分の」とする。
下図で解説すると
高さ制限が異なるそれぞれの区域内にある計画建築物が天空率比較される。
③適用距離の設定は政令第130条の11で適用距離の特例として前面道路に接する敷地の部分の属する地域、が適用される事例ゆえ令130条の１１を理解する。
以上のポイントに着目し入力方法から解説したい。
１）基本設定
①基本入力「敷地」入力
①-１北側最大幅員が屈曲する為「同一区間設定」を行う。
①-２南側４ｍ行止り道路の設定
行止り道路境界線部をクリック選択しダイアログボックス内の「行止り部分」をチェックし道路幅等を入力する。
②複数用途地域の設定
②－１ 第一種住居地域の入力
用途地域設定は、今回は「第一種住居地域」を設定する設定終了後は、「用途地域自動設定」ボタンをクリックすると
敷地から日影規制を考慮する為の十分に広いエリアが第一種住居地域に設定される。
②－２ 用途地域を選択し「切断」で用途境界線を区分する。
②－３近隣商業地域を設定する
切断された用途地域の近隣商業側を選択しダイアログを「近隣商業地域」に変更し「現在の値を適用」で確定する。
＊その他建物を設定するなどで自動処理における基本設定は終了。基本設定で入力されない行止り道路の道路中心等の入力は
T-SPACEで行う。
２）T-SPACEによる操作
①T-SPACEを起動する。
今回、隣地天空率は行わない為、道路を含むボタンいずれでも可。「道路・一隣地」クリックし起動する。
②作業種「基礎情報」の項で「発生」ボタンをクリックし１）基本設定で入力された用地情報から認識された道路状況が発生する。
北側屈曲５ｍ道路は基礎情報からの自動発生で確定する。
４ｍ行き止まり道路の場合行き止まり部は確定するが道路形状を追加設定し道路中心線を確定する必要がある。
③行き止まり道路を選択し「道路追加」で４ｍ道路を追加する。
「敷地」の「行き止まり設定」で自動発生した行止り部の境界線を選択後、「道路追加」ボタンをクリック後道路幅員を確認しA,Bの順に
クリックすると入力方向右側に４ｍ道路形状が「行止り道路」に追加され道路中心線も発生する。
T-SPACEの入力は以上。
④適合建築物を発生する
高さ制限適合建築物「道路」を選択し「発生」ボタンを押下する事で令132条と勾配区分された区域が発生する。「出力」で算定位置を発生し天空率計算を行う。
３）天空率計算を行う
①自動発生した適合建築物と算定基準線を確認
算定位置の基準線が発生した天空率計算を行い区域を検証したい。計算モードの「天空率」を選択し天空率計算を行う。
②天空率計算実行
計算モードで天空率計算を実行する。５ｍ道路側最大幅員の区域で
1算定位置でNGの様だ。区域区分を検証したい。
③区域ごとに確認する前に敷地全体で区分区域の関連を確認したい。特に４ｍの行き止まり道路に面した区域区分を明確にしておきたい。
③－１ 行止り４ｍ道路中心から西側の区域
行き止まり道路４ｍ側の後退距離は４ｍ。最大幅員５ｍ道路が適用される区域は５ｍ道路に加えて４ｍの位置を起点として西側に適用距離２０ｍで区分されている事がわかる。
その手前が道路中心線から西側に１０ｍまでが４ｍ道路が適用される道路中心１０ｍの区域。
③-２ 行止り４ｍ道路中心から北側の区域
同様に後退距離５ｍが後退距離４ｍ加算した位置から適用距離２０ｍで適用されている。道路中心１０ｍの区域は行き止まり部端部から道路中心２ｍまでの距離を差し引きした８ｍの円弧で区分する。
以上の基礎条件を参照しながら各区域を検証したい。さらに勾配区分の考え方を考慮しなければならない。
④-１最大幅員５ｍ道路に面する1.25勾配区域
後退距離1.56mを５ｍに加算した位置から適用距離２５ｍは用途境界線を越える。近隣商業地域では、1.5勾配になる為、別区域となる。
さらに最大幅員からの２A１０ｍも超えている為、他の前面道路、この例では、行止り道路４ｍの道路中心から１０ｍの区域には適用されない。
④-２最大幅員５ｍ道路に面する1.5勾配区域
５ｍ道路の反対側から後退距離1.56mを加算した位置から適用距離25mで区分される区域。用途境を超えた近隣商業地域の勾配が1.5になる為4m道路の中心から１０ｍを超えた区域。
⑤-1 行き止まり道路４ｍに面した1.25勾配が適用される最大幅員５ｍが適用される区域
最大幅員５ｍが後退距離４ｍ加算した位置から適用距離２０ｍが適用される区域。
＊この場合、多くある質問で一種住居側の適用距離は25mが適用されるのではとの質問も多いこの場合は
適用距離の設定は政令第130条の11で適用距離の特例として前面道路に接する敷地の部分の属する地域とする事より、行止り道路に面する事よりその適用距離２０ｍが適用される。
⑤-２ 行き止まり道路４ｍに面した1.25勾配が適用される道路中心１０ｍの区域
⑤－３ 行き止まり道路４ｍに面した1.5勾配が適用される最大幅員５ｍが適用される区域
４ｍ道路中心１０ｍを超えた区域は、後退距離４ｍを加算した最大幅員５ｍが適用距離２０ｍまで適用される。
⑤－４行き止まり道路４ｍに面した1.5勾配が適用される道路中心１０ｍの区域
以上で全６区域となる。勾配区分が無い場合の2倍の区域数となり煩雑になるので注意したい。
本日も長くなったこのあたり終了にしたい。
次回は、審査機関が令132条区域区分法を間違えて指導したようだその事を解説したい。
次回までお元気で！
