事例の詳細を再度確認すると
路線20mで
西側 商業地域 80/400%
東側 第一種住居地域 60/200%に用途地域区分される。
案分容積率286.96%から
商業地域の適用距離⇒20ｍ
第一種住居地域の適用距離⇒25ｍ
前回は、本事例天空率解析に必要な
令第132条で区分適用される15m道路が12mを超えている為、基準法56条3項、4項で勾配区分される事より難解な区分区域となる。
解析すると
NGが3箇箇所。
１）最大幅員15mが適用される区分区域
前回は、最大幅員が適用される4区域の区分法を解説した。
①-1）西側15m道路に面し最大幅員の区域
適用距離が計画建築物に達しない為、高さ制限適合建築物が存在しない区域となり天空率比較の必要無し。
①-2）最大幅員15mが６ｍ道路側に適用される1.5勾配の区域
区域が段差状になるのは商業地域側の後退距離が20m。
法56条３，４項から第一種住居地域側にも1.5勾配を適用する区域が存在する事より第一種住居地域側の適用距離が25mになる為。
この適用距離の特例による区分法は凸凹適用距離はなぜ？ | 比嘉ブログ (ameblo.jp)を参照しよくご理解いただきたい。
①-３）南側６ｍ道路側に適用される最大幅員15mが適用される1.25勾配の区域
商業地域には1.25勾配が適用される区域は存在しない為,
第一種住居地域に1.25勾配の区域区分されている。
この区域が飛び地状になるのは最大幅員15mの2倍30mまでが最大幅員15mが適用される区域。法第５６条３，４項が適用され勾配1.25の区域が22.5mまでとなる。
飛び地状の右側の区域は東側４ｍ道路の道路中心１０ｍを超えた最大幅員１５ｍ道路が適用される区域にある。
６ｍ道路側同様に法５第５６条３，４項が適用される1.25勾配が適用される区域は36.25m以内の区域。
この区域は６ｍ道路に面した道路中心１０ｍを超えた最大幅員15mが適用される1.25勾配の区域で奥行は適用距離25mまでとなる。
＊６ｍ道路に面した右側飛び地状の区域幅が法５第５６条３，４項により❹❻間の幅は４ｍ道路に面した建築物の７ｍ後退距離で確定した。
この区域のNG解決法が今回のテーマ。
①-４）最大幅員15mが適用される４ｍ道路側の区域
以上が令第132条1項の区域で区分される区域。
前回の解説は令第132条１項までとなった為
本日はまず続きの令第132条2項、3項の区分法を解説する事から始めたい。
２）令第132条2項の区域
２ 前項の区域外の区域のうち、2以上の前面道路の境界線からの水平距離がそれぞれその前面道路の幅員の2倍（＊）以内で、かつ、35m以内の区域については、これらの前面道路のみを前面道路とし、これらの前面道路のうち、幅員の小さい前面道路は、幅員の大きい前面道路と同じ幅員を有するものとみなす。
①６ｍ道路側に面した1項の区域外（道路中心１０ｍ）の区域
❶最大幅員15mの2倍を超えたそれぞれの道路中心１０ｍ❷、➌
以内の区域が対象となる。
６ｍ道路と４ｍ道路を比較し狭い側には広い道路６ｍの2倍12m❹まで６ｍ道路が適用される。後退距離1.5mを加算した位置から❷、❹の奥行方向に適用される。
②６ｍ道路が適用される４ｍ道路に面した区域
令第132条2項の区域
これらの前面道路のみを前面道路とし、これらの前面道路のうち、幅員の小さい前面道路は、幅員の大きい前面道路と同じ幅員を有するものとみなす。
から幅員の小さい４ｍ道路側にも幅員の大きい６ｍ道路が適用される。
それぞれの道路中心10mの区域内が1項の区域外の区域❶
2以上の前面道路の境界線からの水平距離がそれぞれその前面道路の幅員の2倍（＊）以内で・
4m道路からの2倍８ｍ❷が４ｍ道路の奥行方向の距離。
この区域には幅員の大きい６ｍ道路が適用される。
適用距離25mの４ｍ道路境界線からの位置は本来、後退距離が7mゆえ❹４ｍ道路境界線から
適用距離25m-（道路幅６ｍ❺+後退距離７ｍ❹）
を差し引いた12mだが4m道路からの2倍以内８ｍ❷の位置を越えられない為８ｍの位置で区分される。
水平距離がそれぞれその前面道路の幅員の2倍（＊）以内
＊適用距離が❷以内になる場合は適用距離までとなる。
３）令第132条３項の区域
３ 前２項の区域外の区域については、その接する前面道路のみを前面道路とする。
最後に残ったのが令第132条3項の区域
４ｍ道路中心10mまでの区域で４ｍ道路と接する６ｍ道路境界線から2倍を超えた区域が3項の区域で４ｍ道路幅員が適用される。
後退距離が７ｍある事と北側に十分な空地がある為クリアしている事がわかる。
４）ＮＧ区域の解消法
南側６ｍ道路側に適用される最大幅員15mが適用される1.25勾配の区域にはNG算定位置が３。
NＧ区域を再度確認すると
６ｍ道路側に適用された最大幅員15mが適用される1.25勾配が適用される区域でNGとなる。
①天空図重ね表示図でNG度を確認
NG幅が最大の算定位置右端P27で天空率重ね図でNGの原因を「図法」「天空率比較図」でダイアログから「天空図重ね表示」で確認すると
右側の飛び地状道路中心１０ｍを超えた計画建築物の幅が適合建築物とほぼ重なりその前面右端に面した算定位置3点がNGになる。左側の区域のみで比較するとクリアの可能性がある。
右側の飛び地状の区域を発生させない工夫が必要になる。
⇒
４ｍ道路後退距離が７ｍゆえそれ以内の後退距離を設定し再度解析してみたい。
②後退距離を2.5mに変更する
後退距離は計画建築物の後退距離以内の任意距離で解析する事に問題ない。
第１３５条の６ 前面道路との関係についての建築物の各部分の高さの制限を適用しない建築物の基準等
法第５６条第７項の政令で定める基準で同項第一号に掲げる規定を適用しない建築物に係るものは、次のとおりとする。
一 当該建築物****て「道路高さ制限適合建築物」という。）の当該位置を想定半球の中心として算定する天空率以上であること。
二 当該建築物の前面道路の境界線からの後退距離（法第５６条第２項に規定する後退距離をいう。以下この号において同じ。）が、前号の道路高さ制限適合建築物と同一の道路高さ制限適合建築物の前面道路の境界線からの後退距離以上であること。
「建築物の後退距離が道路高さ制限適合建築物の後退距離以上」
⇒道路高さ制限適合建築物の後退距離は建築物の後退距離以内であれば良い。
後退距離変更手順
❶「新天空率算定領域」に戻り４ｍ道路の反対側に発生した算定基準線を押下し選択する。
❷ダイアログ内の外壁後退距離「任意距離変更」ボタンを押下し
➌「外壁後退距離」の欄に７ｍ以下の任意の距離今回は
「2.5」ｍを入力
❹自動発生の「道路境界」ボタンを押下し後退距離を変更した
法的区分で瞬時に区分される。
③変更した後退距離で道路高さ制限適合建築物および算定基準線を最発生する。
②変更した後退距離で天空率再実行
どうやらクリアしたようだ。
４）クリア結果検証
最大幅員15mが適用される６ｍ道路に面する区域の1.25勾配区分。
前回NGだった区域の右側の飛び地状の区分がが消滅したようだ。４ｍ道路側の1.25勾配が適用される区域は４ｍ道路側の後退距離が2.5ｍに設定されると
2.5ｍ×２＝5ｍ
最大幅員 15ｍ+5ｍ＝20ｍとする
1.25倍 20ｍ×1.25＝25mまでが1.25勾配が適用される区域だ・・がその位置は道路中心10mを超えない為、最大幅員15mの区域は４ｍ側には存在しない事になる。
前回存在した
青破線の区域が消滅した。
重ね図表示で確認すると
右側の飛び地状の区域が無くなった為、算定位置が西側に狭まり全算定位置が空地に近接すことで空地が大きく見えるようになりクリアした事がわかる。
＊前回の飛び地状の区域に面したNG算定位置が消滅した事と前面の空地に近接する事になりＬ字状の隅部の空地も大きく投影されクリアしたわけだ。
・・・・天空率の謎解きは楽しいネ～。
本日も長くなったここまでとしよう。
次回までお元気で！
