用途地域が第1種住居地域で容積率300％ゆえ10階規模。
隣地境界線側から再度隣地高さ制限を確認すると
南北方向
後退距離がかなりあるがNGです。
東西方向
極めてわずかだNGゆえ天空率解析します。
JCBA方式による隣地天空率解析は
「敷地区分方式」と「一隣地方式」があります。
今回は方式ごとに解析法の特徴および法的適正を検証考察しします。
まずは法文の確認から
１）隣地天空率に関する法文の確認
基準法56条7項
７ 次の各号のいずれかに掲げる規定によりその高さが制限された場合にそれぞれ当該各号に定める位置において確保される採光、通風等と同程度以上の採光、通風等が当該位置において確保されるものとして政令で定める基準に適合する建築物については、それぞれ当該各号に掲げる規定は、適用しない。
政令に定める基準に適合する場合、高さ制限は、適用しない。と記述されています。
「当該各号に定める位置」は
隣地の場合
二 第１項第二号、第５項及び前項（同号の規定の適用の緩和に係る部分に限る。）
隣地境界線からの水平距離が、第１項第二号イ又はニに定める数値が1.25とされている建築物にあつては16m、第１項第二号イからニまでに定める数値が2.5とされている建築物にあつては12.4mだけ外側線上の政令で定める位置
この場合、勾配1.25ゆえ16mだけ隣地境界線から外側線上の政令の定める位置です。
「基準に適合する建築物とは」
第１３５条の５ 天空率
この章において「天空率」とは、次の式によつて計算した数値をいう。
Rs=(As-Ab)÷As
この式において、Rs、As及びAbは、それぞれ次の数値を表すものとする。
Rs 天空率
As 地上のある位置を中心としてその水平面上に想定する半球（以下この章において「想定半球」という。）の水平投影面積
Ab 建築物及びその敷地の地盤をAsの想定半球と同一の想定半球に投影した投影面の水平投影面積
令135条の５ 天空率の算出法に基づき
第１３５条の７ 隣地との関係についての建築物の各部分の高さの制限を適用しない建築物の基準等
法第５６条第７項の政令で定める基準で同項第二号に掲げる規定を適用しない建築物に係るものは、次のとおりとする。
一 当該建築物（法第５６条第７項第二号に掲げる規定による高さの制限（以下この章において「隣地高さ制限」という。）が適用される地域、地区又は区域内の部分に限る。）の第１３５条の１０に定める位置を想定半球の中心として算定する天空率が、当該建築物と同一の敷地内の同一の地盤面において隣地高さ制限に適合するものとして想定する建築物（隣地高さ制限が適用される地域、地区又は区域内の部分に限り、階段室等及び棟飾等を除く。以下この章において「隣地高さ制限適合建築物」という。）の当該位置を想定半球の中心として算定する天空率以上であること。
当該建築物（計画建築物）の天空率は、隣地高さ制限が適用される地域において（隣地高さ制限適合建築物）の天空率以上である事。・・と記述されています。
「隣地高さ制限が適用される地域、地区」に関して確認すると
第１３５条の７ 隣地との関係についての建築物の各部分の高さの制限を適用しない建築物の基準等
法第５６条第７項の政令で定める基準で同項第二号に掲げる規定を適用しない建築物に係るものは、次のとおりとする。
２・・隣地制限勾配が異なる地域等ごとの部分の」とする。
⇒勾配区分区域
３・・「高低差区分区域ごとの地盤面」と、「という。)の」とあるのは「という。)の高低差区分区域ごとの部分の」とする。
⇒高低区分区域
の2種があります。
一方「敷地区分方式」は
隣地境界線端部が出隅は垂直切断：入隅部は1/2までの延長で区分されるが令135条の７には基準線の端部で区分するなどの記述はありません。
基準線を記述する令135条の10でも
第１３５条の１０ 法第５６条第７項第二号の政令で定める位置
法第５６条第７項第二号の政令で定める位置は、当該建築物の敷地の地盤面の高さにある次に掲げる位置とする。
一 法第５６条第７項第二号に規定する外側の線（以下この条において「基準線」という。）の当該建築物の敷地（隣地高さ制限が適用される地域、地区又は区域内の部分に限る。）に面する部分の両端上の位置
「隣地高さ制限が適用される地域地区は区域内の部分に限る」と記述されるだけです。
法文に記述されない区分法「敷地区分方式」が現在利用され続けている理由は後半４）「敷地区分方式と一隣地方式比較と利用法」で解説しますが、現在慣習的に利用が続けられています。
「敷地区分方式」から検証を始めます。
検証の都合、隣地境界線をおよび区域を下図のように１～５、A～Cにナンバリングします。
２）敷地区分方式
①隣地境界線１による区分区域
隣地境界線１に面する16m外側に基準線が設定されます。
適合建築物はその基準線の端部から垂直に切断する範囲を面する区域とします。これが（敷地区分出隅部の区分法）です。
＊その結果、赤円弧で示す算定位置では、B部の計画建築物により通風採光が低減する現実は無視されます。（まさに見えなかった事とするでしょうか？）
②隣地境界線２よる区分区域
入隅角を2等分した位置までを当該２の境界線に面する区域とする考え方です。
＊ここの赤円弧で示す算定位置でもB部の計画建築物により通風採光が低減される事は無視されます。（その部分でもっとも通風採光が影響するのは明らかに近接するB建築物です。）
③隣地境界線３による区分法
この区域は２～３境界線が入隅ゆえその半分までで区分されます。比較的広いBの範囲で区分されますがA側の影響は無視する考え方です。（隣地高さ制限適合建築物の端部切断の考えは後述します。）
④隣地境界線４による区分法
この場合もこの算定位置ではB部の計画建築物により通風採光が低減する事は大と考えられるが無視されます。
⑤隣地境界線５による区分法
ここではC部の計画建築物により通風採光が低減する事が無視されます。
以上が「敷地区分方式」による天空率解析法です。
３）「一隣地方式」
一隣地方式の場合、道路境界線を除く連続した隣地境界線に面した区域ごとに区分する区分法でこの事例の場合、南側に面した区域と東側に面した２区域の検証となります。
①南側に面した区域
さんてい位置の基準線は面するすべての隣地境界線から外側に16mの位置で8m以下で均等に区分される。
基準線は面するすべての隣地境界線から外側に16mの位置で8m以下で均等に区分されます。
＊「一隣地方式」は法文に照らしても齟齬がありません。
隣地斜線の可否はこの様に寄棟状に作成された高さ制限内の有無でチェックされなければなりません。その事により多少の屈曲隣地でも面する方向事に隣地高さ制限適合建築物が適法で作成する事が可能になります。
念の為
基準法56条一項二号を確認すると
第５６条 建築物の各部分の高さ
建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。
二 当該部分から隣地境界線までの水平距離に、次に掲げる区分に従い、イ若しくはニに定める数値が1.25とされている建築物で高さが20mを超える部分を有するもの又はイからニまでに定める数値が2.5とされている建築物（＊）で高さが31mを超える部分を有するものにあつては、それぞれその部分から隣地境界線までの水平距離のうち最小のものに相当する距離を加えたものに、イからニまでに定める数値を乗じて得たものに、イ又はニに定める数値が1.25とされている建築物にあつては20mを、イからニまでに定める数値が2.5とされている建築物にあつては31mを加えたもの
JCBAでは
「天空率運用の検討」で質疑応答集P5056を例示し解説しています。
「隣地境界線までの水平距離のうち最小のもの・・」から隣地境界線が境界線が単一ではない事を前提の記述である事がわかります。
同様に東側は
②東側に面した区域は
この場合、入隅状の隣地境界線だがその全ての外側１６ｍの位置に基準線が設定されている事と区域が全て隣地高さ制限に適合しておりこちらも法的に齟齬がありません。
＊基準線の延長に関しては道路に面する位置より上側が隣地に面する事になる為、道路端部から垂直の位置まで延長します。
その隣地境界線の端部も隣地境界線ゆえ端部から水平距離１６m外側の基準線は円弧状に設定されます。
＊尚、この様な４，５の隣地境界線の入隅の場合、それぞれの隣地境界線に平行に設定するよう審査サイドから要請される場合があります。
その様に水平距離を無視した基準線を設定した場合、基準線が隣地高さ制限の後退部20mの立ち上がり部が魚眼レンズに接近する事になります。
近接する事は隣地高さ制限の投影面が大きくなる為天空率は低減します。その事からそのような位置で天空率チェックする事は危険側になる事を理解して要請をしていただきたいと思います。
４）敷地区分方式と一隣地方式比較と実践的利用法
「敷地区分方式」はＪＣＢＡ方式として詳細な区分法の記述がありません。「適用事例集」で入隅角の半分で区分する事が下記２の挿絵で示されているだけです。
その為、慣習的に運用され利用可とされています。
JCBAでは、「一隣地方式」は「天空率運用の検討」
で適合建築物の作成法および基準線の作成法がの詳細が記述されています。
「敷地区分方式」が慣習的に利用された理由を考察してみます。
天空率施行直後に国交省による「平成14年建築基準法改正の解説」の図19の解説の解釈法に問題があったと考えられます。
「面する方向の概念を明示」した上図挿絵を適合建築物を敷地境界点間で区分すると解釈しことによると思われます。
さらにその方式をローカルルールとして採用した特定行政庁も有り、他の行政も右習えで一般化され利用が広まりました。
いずれにしても「敷地区分方式」は施行直後から利用され続けており、この手法が否定される事は無いと思われます。
一方「一の隣地方式」は「敷地区分方式」の利用が進む中で不合理な事例が散見され施行10年程経過した後、JCBA天空率分科会で協議策定されました。
法文に適合した合理的な解析法といえます。
ただし今だこの方式を理解しない審査側も有る事より利用に際しては事前に利用の可否を確認する事をお勧めしたい。
敷地区分方式による不合理な区分例
都内の事例をアレンジした例です。
隣地境界点間が多く、さらに地盤高低差があり3区域に分かれる事例。
敷地境界点間が10で地盤高低差が３の事例だが敷地区分を行うと2４区域区分し解析しなければならなくなります。
これでさらに用途地域が異なる場合はさらにそれらの条件が合わさると指数倍的に区域が増加します。
上記の区分区域で敷地の中の「かけら」のような極めて微小な区域内の比較で通風採光を比較するなど不合理な結果となります。
これを一隣地で解析すると
高低差区分の3区域のみ。
この事例は実案件をアレンジしていますが、ユーザー設計者からの情報によると審査機関では前術の敷地区分方式では、煩雑になり審査に時間を要する事より一隣地方式で提出する事を要請されたとの事です。
一の隣地方式が不可の場合、面する方向事に同一区間設定した
「敷地区分方式」など適法で公的資料に基づくチェック法を理解して屈曲隣地の天空率計算にを行う事が肝要です。
A区域
B区域
屈曲隣地の敷地区分法式は総集編として今月の比嘉ブログで解説してきました。その分も参考にしていただくと幸いです。
さて2023年も残り1週間となりました。
比嘉ブログは1月13日頃から開始したいと思います。
今年もお世話になりました。
来年もよろしくお願いいたします。良い年をお迎えください。
