1月28日土曜日
先週、沖縄に帰省した話が1月１５日から１７日まで
今回も沖縄からの報告。ですでに東京への機中。
快晴で真栄田岬がくっきり。
今回は「BIMベンダー５社共催セミナー」参加が目的。
活動が那覇中心になる為に、今回はレンタカーをやめにしたが、実家の事が気になり高速バスリムジンを利用し恩納村へ。観光客の雰囲気十分。那覇への戻り方を思案したが、ありがたい事に、高１入学式以来、３年間同じクラスの友人M夫妻に那覇のホテルまで送ってもらった。
久々に沖縄のうまい牛豚肉を食しながら話がはずんだ。
がたいからくる信頼感もあり常に仲間のまとめ役がMの役だが相変わらず大勢の仲間をまとめている様でたのもしい。行政マンとして地元で活躍している。沖縄の基地、政治問題などもずばずば語ってもらった。
Jちゃんとのおしどりぶりがまたイイネ！。
さてそのセミナーだが広い会場がほぼ埋まり熱気いっぱい
もっともポカポカ陽気で気温も２０度を優に超え高いが。
トップバッターを務めた比嘉はいつになく力がはいり、始めて５分ほどでジャケットを脱ぎうでまくりもので「沖縄土地情報有効活用と企画BIM」を語った。内容は現在の比嘉ブログで詳細解説中。
終了後の反省会も盛り上がりカラオケまで参加してしまった。
帰りは一人で国際通りを鼻歌をうたい、千鳥ながらも無事ホテル着。これは夜の那覇市庁舎。
東京着の前に書き上げよう。
天空率講座開始！
先週の「土地情報から始まる企画BIM運用法その２」では、プランニングに即して天空率チェックを行うと
クリアーしました。という事で終了したが、これが令１３４条の規定を採用する行政によってはNGになる場合がある事を今回はお伝えしたい。
あらためて敷地情報を確認すると
東側８ｍ道路には水路が２．５m幅がある。その合計幅は、8+2.5=10.5mとなる。下側、屈曲道路は、１０ｍ～１１ｍ～11.5ｍと道路幅員が一定でない。この場合3方向道路ゆえ最大幅員幅が確定しない事には、令134条を採用する行政においては、区域区分が大きく異なり、解析結果が違ってくる事を解説したい。
まずはその令134条とは
（前面道路の反対側に公園、広場、水面その他これらに類するものがある場合）
第一三四条 前面道路の反対側に公園、広場、水面その他これらに類するものがある場合においては、当該前面道路の反対側の境界線は、当該公園、広場、水面その他これらに類するものの反対側の境界線にあるものとみなす。
２ 建築物の前面道路が二以上ある場合において、その反対側に公園、広場、水面その他これらに類するものがある前面道路があるときは、第百三十二条第一項の規定によらないで、当該公園、広場、水面その他これらに類するものがある前面道路（二以上あるときは、そのうちの一）の境界線からの水平距離がその公園、広場、水面その他これらに類するものの反対側の境界線から当該前面道路の境界線までの水平距離の二倍以内で、かつ、三十五メートル以内の区域及びその他の前面道路の中心線からの水平距離が十メートルをこえる区域については、すべての前面道路を当該公園、広場、水面その他これらに類するものがある前面道路と同じ幅員を有し、かつ、その反対側に同種の公園、広場、水面その他これらに類するものがあるものとみなして、前項の規定によることができる。この場合においては、第百三十二条第二項及び第三項の規定を準用する。
公園～水面とあるが本例では水面のみゆえその部分は「水面」のみの記述で解釈していくと・・・
まず1項では水面がある場合は水面の反対側に道路境界線があるものとみなし解析する事が記述されている。したがって道路高さ制限は道路幅員＋水面幅とすると明記されている。
この事から東側８ｍ道路の高さ制限は10.5mの位置を起点とした高さ制限となる。これが１項。
問題は２項だ。
道路が2以上ある場合で、さらに水面がある場合、令132条の1項を水面幅を加算した最大幅として読みかえる事ができる。・・とある。これはできる規定である事より行政により判断が分かれる。例規でしめされている行政の例では大阪市が「大阪市建築基準法取扱い要領」で解説している。
この解説では公園を含めたAを最大幅として２Aが適用されている。道路幅Bは一定だが公園がある場合（L=２ｍの条件）公園幅を含める為、２の道路となり令132条を適用する。
この様に最大幅員に水面等も含む事ができるとする行政は東京都などでもこの様な判断がされた様だ。確認していただきたい。
サポートセンターに寄せられる相談では、最大幅員に水面等は含まない行政の方が多い様だ。
今回の事例がクリアーした経緯を順を追って解説していきたい。
この事例では南側１０ｍ～１１ｍ～11.5ｍと道路幅員は行政との協議あるいは道路台帳等との確認で１１ｍだと認定されたとしている。その場合南側１１ｍ>東側10.5mになり最大幅員は南側道路１１ｍ、東側は10.5幅の道路として令132条が適用される。
ただし天空率算定位置は
（法第五十六条第七項第一号の政令で定める位置）
第一三五条の九 法第五十六条第七項第一号の政令で定める位置は、前面道路の路面の中心の高さにある次に掲げる位置とする。
一 当該建築物の敷地（道路高さ制限が適用される範囲内の部分に限る。）の前面道路に面する部分の両端から最も近い当該前面道路の反対側の境界線上の位置
道路幅員の扱いは水面と合算し令132条２項以下が適用されるが算定位置は、水面の反対側ではなく道路の反対側の境界線上の位置に配置しなければならない。
これらを設定から確認していこう。まず敷地入力において
南側道路は
南側道路は、道路中心線が１２０度を超えており一の道路として自動処理される。その際、道路幅員は、指定しない場合、最小幅の１０ｍに設定される。今回は１１ｍゆえ「道路幅員」の欄に確定された１１ｍを直接入力する。東側水面等は
水面等の欄にその幅２．５mを入力する。
その結果令１３４条のできる規定にかかわらず南側道路が最大幅員となる。
この設定のみで通常の天空率解析を行うと
この結果が表示される。区分の詳細を検証する為に申請図等まで作成可能なSKYで作業をすすめる。区域ごとに区域および算定位置を確認してみたい。
まずは南側最大幅員１１ｍの区域は
後退距離３．５mは屈曲道路の反対側に加算されその位置から適用距離２０ｍまでが区域となる。敷地がやや台形状である事から左右の空地でクリアーしている。
適合建築物をアイソメ図で確認すると
この事案ではこの南側がもっとも厳しくなる。その中でも空地に遠い道路中央部の算定位置が差分0.616％でやや厳しい結果となっている。
この最大幅員がまわりこんだ東側道路には
南側１１ｍ最大幅員の2倍２２ｍまでが１１ｍ道路が適用される。その際の後退距離4.934ｍが適用された２０ｍの区域には計画建築物がなく問題なしとなる。算定位置は既存道路８ｍ道路の反対側に自動配置される。
そして最大幅員の2倍２２ｍを超えた区域は道路中心１０ｍの区域を区分する
その際東側道路は、水面2.5mを加えて10.5mその半分の位置から１０ｍで区分する。その区域にも計画建築物は存在しない事から問題にならない。
最後に北側の４ｍ道路だがこの区域は駐車場のアプローチの為、後退距離は、11.8mと広い。その為、道路中心１０ｍ内には計画建築物も適合建築物いずれも存在できなくなり天空率が道路中心高さ下がり１０ｃｍの地盤のみになり、適合建築物、計画建築物いずれも限りなく１００％に近くなる。つまり差がでなくなる。申請時には適合建築物が大きくなる安全差分が要求される為NGになる。
計画建築物が無い区域ではこの様な事がおきる。この場合、後退距離は計画建築物後退距離11.8mの内側であればいずれでも良い、その為今回は１ｍの後退距離を設定する。
この後退距離の設定は申請時に余裕がある場合などもチェックが容易に行える様にまるめた数値を直接入力する事も合わせて推奨したい。
さてその結果での４ｍ側の区分は
クリアーしている。
４ｍ道路側が２Bの区域と3項の区域になる。確認しよう。
まずは東側８ｍ道路がまわり込む２Bの区域は
第百三十二条第二項及び第三項の規定を準用する。
により
東側８ｍ道路は４ｍ側にも２×８＝１６ｍまでは８ｍ道路があるものとする。
そして残った最後が3項の区域。後退距離は任意に設定した２ｍ。
一転してすべてクリアーで差分は１０％以上あり余裕の結果となる。
当然だその区域にも計画建築物はなく厚み１０ｃｍの地盤のみ
クリアーする。
天空率はこの様に比較で可否を確認する事と安全処理を前提に審査される事より計画建築物がない区域でも前述の様にNGになりかねない。気をつけたい。
ところでこの事案、屈曲し道路幅の異なる南側道路の幅員を指定してない場合、道路幅員は道路幅が狭い１０ｍが適用される。その場合東側８ｍ道路＋水面2.5m＝10.5ｍの道路幅員が広くなり最大幅員となる。令134条も水面等を含んだ「できる規定」が適用される。
その結果
南側道路でNGの赤表示。
最大幅員東側道路の2倍を超えた道路中心１０ｍの区域でNGとなっている事がわかる。この区域では東側の空地が無い状態ゆえ右端の算定位置がNG。
水面がある道路の場合、134条の適用の有無で結果が異なる。注意したいこの考察をさらにすすめたいところだが
そろそろ東京に着陸しそうだこのあたりで今回は終了にしよう。次回までお元気で！
↧
土地情報から始まる企画BIM運用法その３ 令１３４条
↧